轉(zhuǎn)發(fā)：黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的指導(dǎo)意見

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各直屬單位：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項重要民生工程，多年來由于投入不足，管理缺失，一些樓房和小區(qū)不同程度存在設(shè)施不配套、環(huán)境臟亂差、安全隱患較多和無物業(yè)管理等問題，人居環(huán)境亟須改善。為切實提高單、散、危樓和老舊小區(qū)居民生活質(zhì)量，經(jīng)省政府同意，結(jié)合我省實際，現(xiàn)就推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提出如下意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以黨的十九大、省第十二次黨代會和省委十二屆二次全會精神為指導(dǎo)，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，緊緊圍繞改善人居環(huán)境，堅持“共同締造”理念，調(diào)動和激發(fā)居民群眾和相關(guān)單位積極性，采取財政補貼、企業(yè)參與、原產(chǎn)權(quán)單位分擔(dān)、業(yè)主適當(dāng)承擔(dān)、物業(yè)服務(wù)進駐等方式，與社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理緊密結(jié)合，扎實推進老舊小區(qū)改造，有效改善人居環(huán)境，切實提高生活品質(zhì)。

（二）工作目標(biāo)。從２０１８年起，利用５年時間，大幅度完成設(shè)區(qū)城市老舊小區(qū)改造，實現(xiàn)基本使用功能得到完善、居住環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。

（三）改造范圍。建成使用２０年以上、配套設(shè)施不全、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)和有維修使用價值的樓房。具體標(biāo)準(zhǔn)由市（地）、縣（市、區(qū)）政府根據(jù)各自實際確定。

二、改造原則

（一）政府統(tǒng)籌、市場運作。市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）是老舊小區(qū)改造組織實施的責(zé)任主體，對改造工作負(fù)總責(zé)，按照市級統(tǒng)籌、縣級組織、街道辦事處實施的工作機制，明確和落實各方責(zé)任，既要量力而行，又要盡力而為。探索采取市場化運作方式改造老舊小區(qū)，兼顧政府、居民和企業(yè)等各方利益，管控好市場化運作項目的收益分配。

（二）業(yè)主自愿、先易后難。老舊小區(qū)改造應(yīng)廣泛征求業(yè)主意見，堅持問題導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策，改不改、怎么改由業(yè)主自主決策。對居民改造意愿強烈，已組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會和納入改造規(guī)劃的老舊小區(qū)，應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先改造。

（三）因地制宜、陽光透明。要實事求是、科學(xué)評估，尊重小區(qū)自然條件，突出自身特點。要科學(xué)制定改造方案，該改造的要改造到位。對改造價值不高，短期內(nèi)不能整體拆除的舊樓房，原則上只做應(yīng)急性維修改造。改造內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計、施工組織等內(nèi)容要公開公示，實現(xiàn)全程陽光透明。

三、改造內(nèi)容

要注重房屋應(yīng)急性維修改造、完善配套設(shè)施和環(huán)境整治等內(nèi)容，有條件的可適當(dāng)增加改造內(nèi)容。

（一）健全環(huán)衛(wèi)消防設(shè)施。取消樓體垃圾道，按照標(biāo)準(zhǔn)配建垃圾收集點，設(shè)置密封式垃圾桶（箱）。清理亂搭亂建，清理樓宇間和樓道內(nèi)亂堆雜物。按照居住小區(qū)消防規(guī)范要求，完善消防配套設(shè)施。清理疏通消防通道，小區(qū)出行道路做到人車分流，確保救護和消防通道通暢。

（二）改善小區(qū)環(huán)境設(shè)施。對小區(qū)道路實施硬化、修復(fù)或重建。進行院落綠化，適當(dāng)增加居民活動空間。全面清理占用道路、綠地停車。補齊小區(qū)樓牌、門牌，增設(shè)小區(qū)文化宣傳欄。完善小區(qū)照明系統(tǒng)，補齊路燈、樓道燈。修繕雨水管、雨棚、散水等建筑構(gòu)配件。

（三）改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。改造梳理歸整小區(qū)內(nèi)地下地上和樓內(nèi)的給排水、強弱電、供暖、供氣管網(wǎng)、線纜。對雨水、污水管道以及化糞池進行全面的疏通清淤，確保污水管線暢通。

（四）房屋維修改造。對樓頂屋面防水進行維修，修繕樓宇公共部位窗戶，更新改造樓梯間地面和扶手。整修粉刷樓宇外墻、公共部位內(nèi)墻與頂棚。維修樓宇單元入口臺階、坡道。

（五）適老無障礙改造。重點對坡道、樓梯等公用交通節(jié)點進行無障礙改造。在公共區(qū)域設(shè)置無障礙休息區(qū)和休息座椅，設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)示和無障礙標(biāo)識。

（六）完善監(jiān)控防控措施。根據(jù)小區(qū)實際，可在小區(qū)主要出入口設(shè)置大門，增設(shè)小區(qū)門衛(wèi)值班室，安裝車輛道閘等出入管理系統(tǒng)。完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，維修或安裝樓宇單元防盜門，增加居民安全感。

（七）危險房屋整治改造。按照鑒定等級、危險程度、影響范圍，及時消除險情，提高既有房屋防險抗災(zāi)能力。鑒定為Ｂ級或Ｃ級的危房，應(yīng)對處于危險狀態(tài)的結(jié)構(gòu)構(gòu)件或承載力不能滿足正常使用要求的部分承重結(jié)構(gòu)，及時修繕或加固；鑒定為Ｄ級的危房，應(yīng)納入棚戶區(qū)改造計劃，及時拆除重建或?qū)嵭胸泿呕仓谩?/p>

（八）可增選的改造內(nèi)容。有條件的城市可根據(jù)居民意愿，結(jié)合小區(qū)實際，進行既有建筑節(jié)能改造；建設(shè)物業(yè)管理用房、業(yè)主文化活動中心、幼兒園、老年人日間照料用房；增加加裝電梯、建設(shè)地下停車場、海綿小區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、充電樁、“平改坡”等內(nèi)容。

四、改造方式

（一）政府主導(dǎo)。按照政府補貼、專營單位投入、業(yè)主適當(dāng)承擔(dān)的方式，籌集改造費用，推進改造工作。

（二）單位主導(dǎo)。對于大專院校、醫(yī)院和大型國有企業(yè)等單位自建的職工住房，落實產(chǎn)權(quán)單位的主體責(zé)任，采取原產(chǎn)權(quán)單位投資、職工投入等方式積極推進改造工作。

（三）市場化運作。對具備市場化運作條件的老舊小區(qū)改造，采取小區(qū)業(yè)主利益捆綁開發(fā)（包括賦予小區(qū)特許經(jīng)營權(quán)、建設(shè)停車位、加層改造）、商業(yè)捆綁開發(fā)（與城市其他優(yōu)質(zhì)項目打捆）等政策激勵方式，積極引導(dǎo)有實力的企業(yè)參與投資改造，不斷擴大市場化運作改造規(guī)模。

（四）聯(lián)合改造。探索政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過獲得特許經(jīng)營和政府物業(yè)補助等方式，逐步回收改造成本；探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，通過加裝電梯和建設(shè)停車場等設(shè)施設(shè)備的出售、租賃收益，逐步回收改造成本。

（五）自行改造。引導(dǎo)鼓勵業(yè)主充分發(fā)揮自治作用，組織召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同商定改造內(nèi)容、資金分?jǐn)偤徒M織實施。

五、扶持政策

（一）資金支持。市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）要統(tǒng)籌安排財政補助資金，用于老舊小區(qū)改造。鼓勵有條件的市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）對老舊多層樓房加裝電梯給予適當(dāng)補助；各地要盡快研究制定盤活老舊小區(qū)住宅專項維修資金的辦法，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。具體辦法由市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）制定。

（二）政策支持。對符合規(guī)劃、土地、消防和安全等條件，實施市場化運作改造的項目，各地規(guī)劃部門根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計方案，依法予以行政許可；國土資源部門根據(jù)改造加層建筑面積，核算土地出讓面積，按照國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點的土地價格予以出讓；住建部門依法辦理施工許可；消防部門依法進行消防設(shè)計審查和竣工驗收。在原建設(shè)項目用地范圍內(nèi)加裝電梯的，按照不增加原有不動產(chǎn)建筑面積辦理，不需辦理占用土地等相關(guān)手續(xù)，不再征收地價款，不需繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費及其他相關(guān)行政事業(yè)性收費，不需辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，也不在不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記簿上注記。在有利害關(guān)系的業(yè)主意見統(tǒng)一情況下，不考慮加裝電梯后住宅采光、日照間距問題。凡涉及規(guī)劃、設(shè)計、土地、施工、消防審批的，要簡化工作流程、縮短審批時限，加快審批速度。

（三）經(jīng)營激勵。激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)改造和服務(wù)任務(wù)。

１.物業(yè)補助激勵。市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）可對接管老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以補助。對與政府聯(lián)合改造老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，適當(dāng)提高補助標(biāo)準(zhǔn)，放寬補助年限。具體補助標(biāo)準(zhǔn)、補助年限由當(dāng)?shù)卣畵?jù)實核定。

２.規(guī)模經(jīng)營激勵。街道辦事處將轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的物業(yè)管理整體打包，依法依規(guī)確定１家骨干物業(yè)企業(yè)接管，使其通過規(guī)?；?jīng)營降低成本。

３.特許經(jīng)營激勵。將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣告發(fā)布、便民服務(wù)亭設(shè)置和經(jīng)營、停車收費、快件存儲柜場地租賃收費等，通過物業(yè)服務(wù)合同約定，一并賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

４.拓展經(jīng)營激勵。允許物業(yè)企業(yè)在法律法規(guī)范圍內(nèi)，圍繞物業(yè)服務(wù)，自主開展家政、維修、安裝、代買代賣、老人陪護、小飯桌等便民服務(wù)。

５.后續(xù)經(jīng)營激勵。對自愿接管老舊小區(qū)建筑面積５萬平方米以上、簽訂物業(yè)服務(wù)合同３年以上的骨干物業(yè)企業(yè)，期后參與物業(yè)項目投標(biāo)，評標(biāo)總分上?。保埃?。

（四）社會資助。充分利用養(yǎng)老、文教、體育、殘疾等事業(yè)發(fā)展資金，積極支持老舊小區(qū)養(yǎng)老、托幼、公共活動場所等社會公益項目的建設(shè)運營；號召當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)資助，支持老舊小區(qū)設(shè)施改造、物業(yè)管理和社會公益項目。

（五）單位分擔(dān)。供電、通信、廣電、供水、排水、燃?xì)狻崃Φ葐挝灰e極支持和配合老舊小區(qū)改造工作，按照改造方案要求，同步完成老舊小區(qū)電力（供電部門產(chǎn)權(quán)部分）、通信、有線電視、給排水、供氣、供暖等線路和設(shè)施的改造、遷移、纜線整治任務(wù)。市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）要與上述單位協(xié)商確定相關(guān)改造費用的分擔(dān)比例。

六、推進措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。老舊小區(qū)改造是一項惠及民生的系統(tǒng)工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，各級政府要強化責(zé)任意識，切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)，成立由政府負(fù)責(zé)人牽頭的領(lǐng)導(dǎo)小組，落實相關(guān)部門責(zé)任，建立由政府總攬，街道辦事處組織實施，社區(qū)“兩委”全程參與和相關(guān)企業(yè)積極配合的工作格局，扎實推進改造工作。

（二）開展調(diào)查摸底。２０１８年６月３０日前，各地要開展實地調(diào)查，摸清當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)數(shù)量、面積、戶數(shù)、人口、改造意愿和需要引進物業(yè)管理等情況，逐一建立臺賬（詳見附件），于７月５日前將調(diào)查摸底情況報省住建廳。

（三）編制規(guī)劃和方案。各地要根據(jù)摸底情況，編制改造規(guī)劃和年度計劃，制定改造工作方案，明確任務(wù)分工、工作目標(biāo)和扶持政策，并于９月３０日前將編制的２０１８—２０２２年改造規(guī)劃和年度改造計劃報省住建廳。

（四）廣泛宣傳動員。由街道辦事處牽頭，社區(qū)“兩委”配合，對列入改造規(guī)劃的老舊小區(qū)業(yè)主進行動員發(fā)動，宣傳改造政策，引導(dǎo)業(yè)主支持參與老舊小區(qū)改造。

（五）實施試點引路。哈爾濱市、大慶市等城市，按照業(yè)主自愿、充分協(xié)商、依法合規(guī)、保障安全、政府扶持的原則，積極開展既有多層住宅加裝電梯試點工作，研究出臺既有多層住宅加裝電梯暫行辦法，明確加裝條件、申請主體、實施主體、工作程序、審批手續(xù)、扶持政策、資金籌措、運行管理和部門職責(zé)等內(nèi)容，積極穩(wěn)妥推進試點工作。

（六）注重質(zhì)量安全。強化老舊小區(qū)改造和加裝電梯工程質(zhì)量安全監(jiān)管。各地住建主管部門要認(rèn)真履行工程質(zhì)量安全監(jiān)管職責(zé)，督促各方主體嚴(yán)格落實質(zhì)量安全責(zé)任，加強對老舊小區(qū)改造和加裝電梯工程的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量安全問題的要認(rèn)真整改，并依法予以處罰。各地質(zhì)監(jiān)主管部門要組織做好加裝電梯質(zhì)量安全情況監(jiān)督檢查工作。