舊樓加裝電梯一直是市民熱議的話題，記者昨日獲悉，佛山市國(guó)土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局日前公布了《佛山市既有住宅加裝電梯管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）以及《佛山市既有住宅加裝電梯技術(shù)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），公開征詢公眾意見。針對(duì)市民最關(guān)心的加裝電梯的申報(bào)條件，《管理辦法》明確加裝電梯須征得業(yè)主同意。此外，在高低樓層加裝電梯的出資比例上，根據(jù)《管理辦法》，業(yè)主可以約定高樓層適當(dāng)提高出資比例，低樓層可以獲得適當(dāng)補(bǔ)償。

正投影凈距小于6米算嚴(yán)重遮擋

《規(guī)程》明確了嚴(yán)重遮擋的量化標(biāo)準(zhǔn)、必要面積要求、景觀美化要求、消防要求及應(yīng)急處置等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于嚴(yán)重遮擋的界定，《規(guī)程》指出，增設(shè)電梯方案的梯井（或連廊）與交通本單元內(nèi)住宅或相鄰住宅主要使用房間（臥室或起居室）窗戶的正投影凈距小于6米，可視為嚴(yán)重遮擋。而必要面積要求上，新增的電梯井和連廊的尺度以滿足基本交通需要為準(zhǔn)，不得以增設(shè)電梯為名增加非交通必要的使用面積。

條件：申報(bào)前須征得業(yè)主同意

近年來，佛山舊住宅樓加裝電梯的呼聲越來越高，為了解決這一難題，佛山早在2015年就出臺(tái)了《佛山市既有住宅加裝電梯管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》），但《暫行辦法》今年2月已經(jīng)到期，新規(guī)的出臺(tái)將備受關(guān)注。

《管理辦法》所稱的既有住宅，是指已建成投入使用、具有合法權(quán)屬且未設(shè)電梯的四層以上（含四層，不含地下室）單元式住宅。對(duì)于建成的居住小區(qū)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或由其委托物業(yè)管理公司牽頭就加裝電梯提出相對(duì)合理、穩(wěn)定的小區(qū)增設(shè)電梯的整體設(shè)計(jì)方案，對(duì)小區(qū)擬加裝電梯位置和電梯形式、材質(zhì)等通過小區(qū)業(yè)主表決后，形成小區(qū)業(yè)主規(guī)約。

這些舊樓要加裝電梯，按照《管理辦法》規(guī)定，須征得業(yè)主同意。一是征求共用宗土地業(yè)主意見。既有住宅增設(shè)電梯方案占用共有宗土地的，既有住宅增設(shè)電梯的意向和建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)經(jīng)擬增設(shè)電梯所在共用宗土地使用權(quán)范圍內(nèi)總?cè)藬?shù) 2/3 以上業(yè)主同意。 二是征求梯間業(yè)主意見（梯間是指共同使用同一樓梯的住宅樓宇）。申請(qǐng)人應(yīng)征求本梯間全部業(yè)主的意見，并取得梯間專有部分占建筑物總面積 2/3 以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上業(yè)主的同意意見。此外，既有住宅增設(shè)電梯項(xiàng)目占用的土地已有明確的使用權(quán)屬單位，申請(qǐng)人應(yīng)取得該權(quán)屬單位的書面同意意見。

資金：低樓層可獲得適當(dāng)補(bǔ)償

《管理辦法》提出，申請(qǐng)加裝電梯的業(yè)主應(yīng)以書面協(xié)議形式達(dá)成相關(guān)事項(xiàng)的解決方案，包括確定電梯使用管理人；增設(shè)電梯工程費(fèi)用的預(yù)算及其籌集方案；電梯維護(hù)保養(yǎng)方式及其保養(yǎng)、維修、改造費(fèi)用分擔(dān)方案；與不同意增設(shè)電梯的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，以及對(duì)利益受損業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償?shù)馁Y金籌集方案；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主協(xié)商確定的事項(xiàng)。

在佛山舊樓加裝電梯的實(shí)踐中，住戶資金協(xié)商產(chǎn)生分歧往往是一大“攔路虎”。《管理辦法》提出，舊樓加裝電梯所需要的資金，可以按照4種方式籌集，包括根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分?jǐn)偙壤餐鲑Y，分?jǐn)偙壤晒餐鲑Y業(yè)主協(xié)商約定；屬于房改房的，可以申請(qǐng)使用單位住房維修基金；原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位（不包括財(cái)政撥款的預(yù)算單位）出資；或者社會(huì)投資等其他合法資金來源。 

值得注意的是，《管理辦法》提出，相關(guān)業(yè)主可以本著權(quán)責(zé)一致友好協(xié)商的原則自行確定出資比例，業(yè)主可以約定高樓層適當(dāng)提高出資比例，低樓層可以獲得適當(dāng)補(bǔ)償，但補(bǔ)償金額不宜超過加裝電梯總工程費(fèi)用除以本梯（棟）總戶數(shù)的數(shù)值。

協(xié)商：

收到反對(duì)意見可召開協(xié)調(diào)會(huì)

根據(jù)《管理辦法》，申請(qǐng)人提交申請(qǐng)資料后，區(qū)規(guī)劃行政主管部門按照本辦法規(guī)定組織批前公示，公示期不少于10個(gè)自然日。公示內(nèi)容包括擬增設(shè)電梯所在共用宗土地使用權(quán)范圍內(nèi)總?cè)藬?shù)2/3 以上業(yè)主同意增設(shè)電梯的證明文件；既有住宅增設(shè)電梯申請(qǐng)人征求本梯間全部業(yè)主的意見，并取得梯間專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主的同意增設(shè)電梯的證明文件以及增設(shè)電梯建筑設(shè)計(jì)方案。

進(jìn)一步完善了協(xié)商機(jī)制。在規(guī)劃部門組織的批前公示期間，收到業(yè)主提出反對(duì)意見的，可由區(qū)規(guī)劃行政主管部門召集聯(lián)合審批部門一同召開協(xié)調(diào)會(huì)并結(jié)合協(xié)調(diào)會(huì)情況提出處理意見；必要情況下區(qū)規(guī)劃行政主管部門可以申請(qǐng)召開聽證會(huì)等形式聽取意見。協(xié)調(diào)后本梯位少數(shù)業(yè)主（不到三分之一）或小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主（不到三分之一）仍有異議無法達(dá)成一致意見的，應(yīng)依法作出審批決定。有異議的業(yè)主可依法通過法律途徑主張權(quán)利。雙方最終均應(yīng)服從司法裁定并承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

維護(hù)：

設(shè)立電梯使用專項(xiàng)維修基金

記者對(duì)比《暫行辦法》發(fā)現(xiàn)，為加強(qiáng)電梯安全管理，《管理辦法》對(duì)電梯安全監(jiān)管與后期維護(hù)進(jìn)行了細(xì)化。《管理辦法》要求增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位管理電梯，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位為電梯使用管理人。電梯使用管理人應(yīng)當(dāng)履行特種設(shè)備法律法規(guī)規(guī)定的電梯使用單位的義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》和《廣東省電梯使用安全條例》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

此外，《管理辦法》第二十二條明確規(guī)定，電梯使用管理人應(yīng)當(dāng)在電梯投入使用前到區(qū)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理電梯使用登記。

電梯使用管理人應(yīng)當(dāng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位，按照安全技術(shù)規(guī)范要求對(duì)電梯進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)維保過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)維保記錄簽名確認(rèn)，并保留四年以上的維保記錄備查。此外，電梯使用管理人應(yīng)當(dāng)設(shè)立電梯使用專項(xiàng)維修基金用于日常維護(hù)。